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酌情制定物业服务标准及配套取费标准
    来源:     作者:    更新时间:2015-03-11 11:03

 

独山子区政协六届

五次会议材料

程为民

近几年,我区物业服务企业为公共卫生、环境绿化、设施维修、治安维护等提供了及时有效的管理和服务,对优化城市生活和居住环境、服务大众发挥了积极的作用。但当前我区物业服务水平及现状与居民不断增长的服务需求不适应,居民对物业服务的期望值明显高于现有的物业服务水平,物业服务收费标准严重滞后,导致物业企业收支严重倒挂,具体表现在行业整体发展水平缓慢、运行不规范、服务质量差、从业人员素质普遍不高、企业营业盈利水平差等问题,严重制约着物业服务行业的健康快速发展。

目前的物业服务费政府指导价是2004年发布并执行的,至今已10年未变,而十年中,仅以绿化保洁人员的工资标准为例,已由2004年的480元/人/月上涨至2013年的1820元/人/月。近两年来,我区开始大规模建设高层、小高层住宅,这类住宅增加了电梯及消防设施设备维保检测、日常值守等,均需要投入更多的人力物力,更加大了物业服务企业的管理成本。另外,随着经济的发展,十年间物价节节攀升,工器具、劳保用品及办公用品投入增长近1倍,自2014年10月1日起,上调了水电费标准,这些都增加了物业企业的成本支出。

经过对我区几家较大的物业企业进行的调研,将存在的一些问题和一些建议提请区政府给予关注。

一、住宅物业服务收费标准偏低。现在多数住宅物业服务项目处于亏损经营状态。以安捷达物业公司管理的晶都丽苑住宅小区项目为例:2013年6月30日至2014年7月1日期间,物业管理面积为77678 M2。物业费标准0.4元/ M2/月,物业费收入为33.4万元,管理人员13名,人工工资、相关社保福利待遇、人员培训及工器具等相关费用43.4万元,年亏损10万元(该数据由独山子安捷达物业公司提供)。

    二、商业用房的物业服务费收取偏低。我区现有商业用房的物业服务基本秉持谁开发谁受益谁管理的原则,成型的集贸市场、大型商场以及临街铺面均基本实现了市场化物业服务,虽然自治区物业服务收费管理办法规定非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主(使用人)或业主委员会按照该办法的有关规定自主协商确定。但考虑到业主的承受能力,商业用房的物业服务费收取也同样存在入不敷出的倒挂现象,以至信物业公司管理的准南市场及康景物业公司管理的武昌路步行街为例分析如下:

1、准南市场:建筑面积为:5138.72㎡,收费标准2.0元/㎡/月(准南市场为带有消防设施的封闭市场)。2013年6月30日至2014年7月1日期间,物业费、摊位费及广告费等合计年收入36.82万元。目前人员配置12人,实际支出为60.68万元,年亏损23.86万元(该数据由独山子至信物业公司提供)。。

2、武昌路步行街:建筑面积为:7801.22㎡,收费标准0.7元/㎡/月。2013年6月30日至2014年7月1日期间,理论收入6.5万元,实际收入6万元。目前人员配置7人,实际支出为12.9万,年亏损6.9万元(该数据由独山子康景物业公司提供)。

三、商业用房物业企业承担了过多费用。住宅物业服务企业与业主之间的纠纷多数产生于违规装修、装修垃圾清运、房屋质量保证及维修修缮、配套设施设备不完善等问题。在这类问题上由并不是管理主体的物业服务企业进行管理或者处罚,不仅没有依据而且会加剧物业企业与业主的矛盾对立,引发后续物业服务企业收费难等问题。而商业用房物业企业大多存在或多或少承担了一些本应由职能部门承担的职责,如水电暖气费代收代缴、流动摊贩的管理等,甚至像植树费一类的收费也是由物业企业完成的,而物业企业几乎不可避免的要承担业主拒缴水电暖等费用带来的垫付风险,这对于微利的行业现状来说无异于雪上加霜。

鉴于上述问题,提出以下几点建议:

一、在妥善处理好业主选择权和政府指导价关系的前提下,实行政府指导价,由区政府相关主管部门聘请专业的中介机构在认真进行市场调查后出具详细的分析报告以确定适合本地区的物业收费标准及与之配套的物业服务标准,建议将住宅按普通五层住宅小区、高层及小高层住宅小区、高档别墅住宅小区分类测算,将商业用房按消防设施设备及电梯设备的配备情况划分两个档次(集贸市场参照商业用房制定)进行详细测算,最终制定并出台相应的适应本地区的物业收费标准及相应的物业服务标准指南。

二、我区居民的市场化物业意识相对落后,建议由居委会等基层社区组织来进行物业法规政策的宣传,真正做到深入人心,家喻户晓,加深居民对物业服务的认识,促进群众树立“花钱买服务”的消费观念。进一步明确划分各个主管部门及物业企业在物业管理过程中应承担的责任和应扮演的角色,对于物业服务企业来说,做到第一时间发现、第一时间制止、第一时间报告即完成了物业服务企业应尽的责任,对违法违规行为应承担的责任予以明确,对业主、业主委员会、物业企业、街道办及行政主管部门的责权和义务予以明确,建议由房产局、街道办、居委会等部门负责主导并组织新建小区业主委员会的成立组建,房产开发企业仅负责协助,成立的业主委员会在房产局、街道办及居委会的统一指导下开展工作,业主委员会应做到对本小区居民负责,并接受房产局、街道办、居委会等部门的监督。确保小区居民的正当权益不受损害的同时保证违法违规行为能得到及时有效处理。如恶意欠交相关费用、私搭乱建、违规饲养动物、流动商贩等等问题。

三、建议对物业企业给予一定的政策补助,如代收水电暖费、垃圾清运、下水疏通等具有公益性质项目,针对物业企业制定相应的减免政策,降低物业企业的支出;对于物业企业聘用残疾人员、下岗再就业人员、大中专毕业未就业人员、特困人员及低保人员等相关人员的给予一定的政策性补贴;由政府制定物业从业人员最低工资保障制度,鼓励企业加强队伍建设,确保企业能留住人,提升行业的管理水平和经营水平,改变行业的面貌,提升各族职工群众的满意度。

四、鉴于当前治安维稳的特殊情况,建议将住宅小区及集贸市场的安全保卫业务纳入社会化统一管理,由区政府统一聘用安保人员委派至居民小区及集贸市场进行治安维稳工作,既可减轻物业企业支出又方便区政府掌控社会治安综合治理局面,同时可增强居民安全感。

 

(发言人系区政协人口资源与环境委员会委员、区城建开发公司总经理)

 

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